Vastgoedrecht
Van vastgoedtransactie tot huurgeschil — wij zorgen voor juridische zekerheid bij elke stap. Kantoren in Antwerpen en Brussel.
Vastgoed vertegenwoordigt voor de meeste mensen een van de grootste financiële beslissingen van hun leven. Het is essentieel dat elke transactie juridisch waterdicht is. Bij Adveto begeleiden wij zowel particulieren als ondernemingen bij alle aspecten van het vastgoedrecht.
Wij adviseren en vertegenwoordigen u bij de aankoop, verkoop en verhuur van onroerend goed. Wij controleren contracten, signaleren risico's en onderhandelen namens u om uw belangen maximaal te beschermen. Bij geschillen staan wij sterk in rechtbank.
Mede-eigendom, appartementsrecht en bouwrecht zijn bijzondere aandachtsgebieden. Of het nu gaat om problemen met een syndicus, een geschil met een buurman of aannemersaansprakelijkheid bij verborgen gebreken — onze advocaten kennen het terrein.
Onze diensten
- Begeleiding bij aankoop en verkoop van vastgoed
- Opstellen en nazicht van huurcontracten
- Geschillen tussen huurder en verhuurder
- Mede-eigendom en appartementsrecht
- Erfpacht, opstal en vruchtgebruik
- Verborgen gebreken en aannemersaansprakelijkheid
- Onteigening en stedenbouwkundige overtredingen
- Vastgoedtransacties voor ondernemingen
- Compromis en verkoopovereenkomsten
- Burenhinder en erfdienstbaarheden
Huur- en verhuurconflicten: uw rechten als huurder of verhuurder
Huurconflicten zijn een van de meest voorkomende vastgoedkwesties die wij behandelen. Huurders die geconfronteerd worden met een verhuurder die zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, een onrechtmatige opzegging of een onterechte inhouding van de huurwaarborg, kunnen bij Adveto terecht voor een krachtige verdediging van hun rechten.
Verhuurders die te maken hebben met wanbetalende huurders, schade aan het pand of een huurder die weigert te vertrekken na het aflopen van het contract, kunnen eveneens op ons rekenen. Wij begeleiden u door de gerechtelijke procedure tot uithuiszetting wanneer dat noodzakelijk is.
De Belgische huurwetgeving is de afgelopen jaren grondig gewijzigd, onder meer door de regionalisering van het huurrecht. In Vlaanderen, Brussel en Wallonië gelden deels andere regels. Als advocatenkantoor met kantoren in zowel Antwerpen als de regio Brussel zijn wij vertrouwd met de regionale nuances en zorgen wij voor het correcte juridische kader.
Mede-eigendom en appartementsrecht in de praktijk
Wie een appartement bezit, is automatisch mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat brengt rechten maar ook verplichtingen mee. Geschillen met de syndicus over het beheer van het gebouw, discussies over de verdeling van kosten, of conflicten met andere mede-eigenaars kunnen snel oplopen.
Adveto adviseert mede-eigenaars, syndici en VME's (Verenigingen van Mede-Eigenaars) over hun rechten en plichten. Wij treden op namens mede-eigenaars bij geschillen voor de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg, en helpen u uw belangen te verdedigen in de algemene vergadering.
Bent u van plan een appartement te kopen in een nieuwbouwproject? Laat ons de aankoopakte en de statuten van de VME nakijken vóór u tekent. Zo vermijdt u onaangename verrassingen na de aankoop.
Aankoop van vastgoed: van compromis tot akte
De aankoop van onroerend goed in België verloopt in twee stappen: eerst wordt een verkoopovereenkomst (compromis) ondertekend, daarna — doorgaans vier maanden later — de notariële akte. Het compromis is al een bindend contract: de koper verliest zijn voorschot als hij zich terugtrekt, de verkoper betaalt het dubbele als hij de verkoop niet nakomt.
Laat het compromis altijd door een advocaat nalezen vóór u tekent. Wij controleren of alle opschortende voorwaarden correct zijn opgenomen (financiering, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattesten), en of u voldoende beschermd bent bij verborgen gebreken, erfdienstbaarheden of bestemmingswijzigingen.
Bij de aankoop van vastgoed via een vennootschap spelen bijkomende fiscale en juridische overwegingen een rol. Wij adviseren u over de meest geschikte structuur en zorgen voor een correcte due diligence van het pand en de eigendomsstructuur.
Stedenbouwkundige overtredingen en regularisatie
Een stedenbouwkundige overtreding — bouwen zonder vergunning, afwijken van de vergunde plannen, of een ongeoorloofd gebruik van een gebouw — kan ernstige gevolgen hebben bij de verkoop van een pand. In Vlaanderen zijn stedenbouwkundige overtredingen niet verjaard en blijven ze bij de notariële akte vermeld.
In sommige gevallen is regularisatie mogelijk via een regularisatievergunning. Wij analyseren of uw situatie in aanmerking komt en begeleiden u door de vergunningsprocedure bij de gemeente of de provinciale omgevingsvergunningscommissie (POVC). In andere gevallen dient het onregelmatig gebouwde deel te worden afgebroken.
Bij de aankoop van een pand met een stedenbouwkundige overtreding adviseren wij u over de risico's en de mogelijkheden. U kunt als nieuwe eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor overtredingen van de vorige eigenaar — wat uw rechten bij de verkoper niet uitsluit.
Onteigening en planschade
Wanneer de overheid uw eigendom nodig heeft voor een openbaar nut — wegenaanleg, nutsinfrastructuur, stadsvernieuwing — kan zij overgaan tot onteigening. U heeft recht op een billijke vergoeding, maar de door de overheid aangeboden prijs is niet altijd de marktwaarde. Wij onderhandelen voor u en staan u bij in de gerechtelijke onteigeningsprocedure.
Planschade is de waardevermindering van uw eigendom als gevolg van een bestemmingswijziging in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Als uw eigendom minder waard wordt doordat het van bouwgrond naar agrarisch gebied wordt omgezet, heeft u in bepaalde gevallen recht op een planschadevergoeding. Wij beoordelen uw aanspraak en dienen de vordering in.
Ook bij planbaten — de waardevermeerdering van grond door een positieve bestemmingswijziging — kan een heffing worden opgelegd. Wij adviseren u over uw rechten en verplichtingen in het kader van deze complexe regelgeving.
Veelgestelde vragen
Wat zijn verborgen gebreken bij vastgoed en wie is aansprakelijk?
Verborgen gebreken zijn fouten of gebreken aan een onroerend goed die niet zichtbaar waren bij de aankoop en die de waarde of het gebruik van het pand ernstig aantasten. De verkoper is in principe aansprakelijk voor verborgen gebreken, tenzij hij ze niet kende én een uitdrukkelijk exoneratiebeding in de akte staat. Wij onderzoeken uw dossier en bepalen of u een vordering kunt instellen.
Hoe lang duurt een gerechtelijke uithuiszetting in België?
Een uithuiszetting via de rechtbank duurt gemiddeld drie tot zes maanden, afhankelijk van de rechter en het gerechtelijk arrondissement. In dringende gevallen kan een procedure bij de vrederechter sneller verlopen. Wij begeleiden u door de volledige procedure, van de ingebrekestelling tot de gedwongen ontruiming.
Kan ik mijn buurman aanspreken voor schade aan mijn eigendom?
Ja. In België voorziet het burgerlijk wetboek in regels over burenhinder (art. 3.101 BW). Als uw buurman werken uitvoert die schade veroorzaken aan uw eigendom, of als er sprake is van overmatige hinder (geluid, trillingen, water), kunt u hem aansprakelijk stellen. Wij adviseren u over de beste aanpak: minnelijk overleg, bemiddeling of gerechtelijke procedure.
Wat zijn mijn rechten als huurder bij achterstallig onderhoud door de verhuurder?
Als verhuurder is hij verplicht het gehuurde goed in goede staat te houden en de nodige herstellingen uit te voeren. Doet hij dat niet, dan kunt u hem via de vrederechter dwingen tot herstel, of zelfs een huurvermindering vorderen. In extreme gevallen kunt u de huurovereenkomst laten ontbinden. Wij helpen u de juiste stappen te zetten.
Wat is een erfpacht en wanneer wordt het gebruikt?
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij u als erfpachter het recht krijgt om een onroerend goed van een ander (de grondeigenaar) te gebruiken en ervan te genieten, mits betaling van een canon. Erfpacht loopt doorgaans 27 tot 99 jaar. Het wordt gebruikt in vastgoedprojecten, voor de combinatie van grond en constructie, of bij commerciële onroerende goederen. Wij adviseren u over de voor- en nadelen en stellen de overeenkomst op.
Heb ik een advocaat nodig bij de aankoop van vastgoed?
In België is een notaris verplicht bij de aankoop van onroerend goed. Maar de notaris is een neutrale partij — hij bewaakt de wettelijkheid van de transactie, maar verdedigt niet specifiek uw belangen. Een advocaat kan uw contractuele positie versterken, de verkoopovereenkomst nalezen, onderhandelen over de voorwaarden en u beschermen tegen risico's die de notaris niet altijd signaleert.
Wat kan ik doen als de syndicus zijn taken niet uitvoert?
Als de syndicus zijn wettelijke verplichtingen niet nakomt — zoals het beheren van de financiën van de VME, het uitvoeren van dringende herstellingen, of het bijeenroepen van de algemene vergadering — kunt u hem via de vrederechter dwingen tot naleving. In ernstige gevallen kan de algemene vergadering beslissen de syndicus te ontslaan. Wij begeleiden u bij dit proces.
Hoeveel bedraagt de huurwaarborg in België en wanneer kan die worden ingehouden?
In België bedraagt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur voor een privé-woonhuurcontract. De verhuurder mag de waarborg alleen inhouden voor werkelijk bewezen schade aan het pand die verder gaat dan normale slijtage, of voor openstaande huurschulden. Betwistingen over de huurwaarborg worden beslecht door de vrederechter. Wij adviseren zowel huurders als verhuurders over hun rechten.
Heeft u een juridische vraag over vastgoedrecht?
Onze advocaten helpen u graag verder. Plan vandaag nog een afspraak.
Contact opnemen